De câteva săptămâni, România are un nou Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
A intrat în vigoare la 25 august și schimbă destul de mult regulile pe care le știam până acum în materia autorizării construcțiilor.
Dincolo de proceduri, avize și termene, există însă o prevedere care îi privește direct pe foarte mulți proprietari: ce se întâmplă cu o casă, o anexă, o extindere sau orice altă construcție realizată fără autorizație ori altfel decât prevedea autorizația inițială.
Din aceasta perspectiva, Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor aduce o schimbare importantă.
Noul Cod introduce autorizația de regularizare, o procedură prin care o construcție realizată fără autorizație poate fi adusă, în anumite condiții, în legalitate.
Procedura privește și situațiile, destul de frecvente în practică, în care proprietarul a avut autorizație, dar a construit altceva decât prevedea proiectul: a mărit suprafața casei, a schimbat amplasamentul, a mai adăugat o cameră, a închis o terasă, a modificat regimul de înălțime sau a realizat alte lucrări care nu se regăsesc în autorizația emisă. Și în aceste cazuri trebuie verificat dacă diferențele pot fi regularizate
Practic, legea deschide, temporar, această posibilitate pentru o categorie destul de largă de construcții.
Timp de un an de la intrarea în vigoare a Codului – așadar până la 25 august 2027 – autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte construcții decât cele pentru care procedura va rămâne disponibilă permanent.
Nu înseamnă însă că orice construcție realizata fără autorizație va putea intra in legalitate, doar daca depune cererea in termen de un an.
Cu alte cuvinte, se va verifica dacă acea construcție respectă reglementările urbanistice aplicabile și cerințele fundamentale privind calitatea în construcții. Dacă sunt necesare lucrări pentru aducerea construcției în conformitate cu aceste cerințe, acestea vor trebui realizate, iar dacă menținerea construcției nu este posibilă în condițiile legii se poate ajunge inclusiv la desființarea totală sau parțială a lucrărilor.
Ce ar trebui să faci, concret?
Dacă ai construit fără autorizație sau exista modificări față de ceea ce a fost autorizat, primul pas este să verifici dacă situația construcției poate fi adusă în legalitate prin autorizația de regularizare.
În practică, asta înseamnă să clarifici situația cadastrală a proprietății, să identifici exact ce s-a construit fără autorizație sau în plus față de aceasta și să verifici reglementările urbanistice aplicabile terenului.
Noua lege cere ca respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții să fie verificată prin expertize realizate de experți tehnici atestați, iar verificarea respectării reglementărilor urbanistice se face de către structura de specialitate de la nivelul autorităților administrației publice locale.
Dacă sunt necesare modificări pentru ca imobilul să respecte aceste reguli, Primăria poate cere realizarea unor lucrări de conformare înainte de emiterea autorizației de regularizare.
Există deja și formularul oficial pentru solicitarea acestei autorizații, aprobat după intrarea în vigoare a Codului.
În ceea ce privește costurile, legiuitorul a vrut, în mod evident, ca procedura să ofere o soluție situațiilor existente, dar nu să încurajeze construirea fără autorizație.
De aceea, pentru construcțiile care profită de această perioadă tranzitorie, costurile sunt considerabil mai mari: taxa pentru certificatul de urbanism și taxa de autorizare sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate în mod normal, iar cotele aferente controlului de stat în construcții sunt, de asemenea, majorate de zece ori.
În plus, pentru construcțiile neautorizate existente la momentul intrării în vigoare a Codului, odată ce situația este constatată de autoritatea locală, impozitul pe clădire se majorează cu 100% până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor.
Ce se întâmplă după 25 august 2027?
După expirarea perioadei de un an, posibilitatea de regularizare se restrânge considerabil. Procedura va mai putea fi folosită, în principal, pentru locuințe unifamiliale parter sau parter plus un etaj, de maximum 150 mp, cu condițiile prevăzute de lege, pentru anumite anexe de maximum 150 mp și pentru închideri de balcoane care nu se extind pe domeniul public.
Pentru celelalte construcții, Codul prevede că, după expirarea perioadei tranzitorii, autoritățile locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate sau, după caz, trebuie să ceară instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare.
Nu toate lucrările mai au nevoie de autorizație
Una dintre schimbările importante este tocmai simplificarea procedurilor pentru anumite lucrări. Noul Cod diferențiază între lucrările pentru care este în continuare necesară autorizația de construire, cele care pot fi realizate prin procedura simplificată a notificării și cele pentru care legea nu mai impune formalități de autorizare.
Prin procedura simplificată a notificării pot fi realizate, în condițiile prevăzute expres de Cod, de exemplu, anumite garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, piscine sau alte construcții exterioare locuințelor unifamiliale, de până la 50 mp cumulat, în intravilanul localităților rurale și în afara zonelor protejate.
Tot prin notificare poate fi construită, în anumite condiții, o singură locuință unifamilială în mediul rural, cu acces și lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată de maximum 150 mp, situație in care este necesar un proiect și respectarea regulamentului de urbanism.
Procedura notificării mai este prevăzută și pentru o serie de intervenții asupra clădirilor existente: înlocuirea sau anumite reconfigurări ale acoperișului, amenajarea unei mansarde în podul existent în condițiile legii, anumite lucrări privind bucătăriile și băile, închiderea balcoanelor, anumite compartimentări nestructurale, remodelări ale fațadelor fără rol structural ori unele schimbări de destinație care nu implică lucrări pentru care ar fi necesară autorizația de construire.
Separat de acestea, Codul prevede o listă de lucrări care se pot executa fără autorizație și fără notificarea prealabilă a Primăriei.
Aici intră, în principal, lucrări de reparații și întreținere care nu schimbă forma sau elementele esențiale ale construcției: anumite reparații la împrejmuiri, acoperișuri și terase, înlocuirea tâmplăriei interioare, iar în anumite condiții și a celei exterioare, reparații la tencuieli, zugrăveli, finisaje și pardoseli, reparații sau înlocuiri ale instalațiilor interioare, precum și alte lucrări enumerate expres de lege.
Tot aici se regăsește, în condițiile Codului, și montarea unor sisteme de producere a energiei din surse regenerabile pentru consum propriu.
